滨州奥菱电梯有限公司
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久前，住建部副部长黄艳在例行回答记者会上表态：在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。结合国家“十三五”规划里提到的“2020年是棚改的‘攻坚收尾之年’”，以及2020年棚改开工数量急剧下滑这两个信息，我们基本可以确定的是，从2021年起，棚改将大幅收缩，逐渐开始退场。这意味着实行了十多年之久的“棚改”政策将很快会彻底退出房地产历史舞台。图片棚改切实实现了数以千万计的居民“出棚进楼”，使得城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院居民的居住条件和生活环境都有显著提高。更重要的是，棚改让很多城市地方部门实现了楼市和经济的“双丰收”，可以说棚改对于我国绝大多数城市的发展建设都“功不可没”。既然如此，国家为何会开始“收缩”棚改，甚至在有些城市直接“叫停”棚改呢?答案很简单：一方面，棚改现在确实走偏了，不仅加剧了地方大拆大建的欲望，也滋生了“借棚改之名疯狂发债”的歪风；另一方面，棚改不利于稳房价，尤其是绝大多数库存不足、房价上涨压力大的三四线城市，棚改政策的实行事实上扮演着“房价上涨的催化剂”，对房价上涨拉动作用巨大，现在不得不叫停了。图片轰轰烈烈的大拆大建将逐渐停止，那么未来全国仍存的几十万个老旧小区，至少涉及上亿居民，该作何打算?须知，这类小区现在居住的主要人群就是老年人，他们对于老旧小区现存的基础设施差、配套不齐全等问题的改进需求也非常强烈。事实上大家完全不用为此担心，因为城市化进程不断加剧的背景下，城市的面貌和发展建设只会越来越好。很多居住环境亟待解决的老旧小区未来大概率不再通过大刀阔斧地拆掉重建方式，国家也明确了这类城市未来的命运：那就是旧改。住建部在去年底就明确，未来5年（“十四五”期间）全国17万个2000年底之前建成的老旧小区，总共涉及1.2亿居民，将统统进行基础类、完善类、提升类共三项内容的旧改。重点要强调的是，住建部公布的信息显示：到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底建成的需要改造城镇老旧小区改造任务。图片何为旧改，旧改与棚改有何不同?其实旧改归纳起来有两个显著特点：以人为本、慢条斯理。以人为本指的是，旧改完全以居民的利益为主，同一栋楼的居民未达成一致意见，旧改不进行。
换言之，本轮城镇老旧小区改造不是“从上往下”的指令性工程，而是“从下往上”地生成改造项目，老旧小区居民同意改造后经地方上报申请才纳入改造范围。这与棚改有本质区别，棚改为了利益可以“强拆”，但旧改无法违背民意“强推”；慢条斯理，指的是旧改包含内容较多，强调以人为本，注定是无法快速进行的。据住建部副部长黄艳透露，旧改的三个内容分别是：基础类涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施；完善类是指满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容，比如加装电梯；提升类主要是指养老、托育等城市公共服务的供给。上述人士还透露，基本类是应改尽改。从过去两年多全国十几个城市上千个旧改试点项目来看，现在旧改的大难点就是完善类内容中的老旧小区加装电梯。因为利益无法平衡，很多老旧小区旧改项目就因为无法加装电梯而终搁置。换言之，老旧小区加装电梯已经成为旧改的大“堵点”了。图片平心而论，“旧改”确实是实打实的民生工程，不仅能提升城市功能，完善城市环境，提高城市品质，更能让老百姓生活在更舒适、更美好的人居环境里。毫不夸张地说，旧改就是名副其实的“立足当下、利在长远”的重大民生发展工程。一定得把这项工作做好。为了全面推进老旧小区改造升级，更为了切实解决好数以万计的居民的居住大事，住建部传来了重要信号：从2020年9月以来，全国各地开始实施住宅“新标准”，即“电梯新规”——北京、江苏、上海、浙江等地住建部相继发布了《住宅设计规范》征求意见稿（真正实施是从2021年开始）。其中关于老旧小区加装电梯部分，新标准明确规定：我国已步入老龄化社会，居住的各方面应该对老年群体给予更多的关注。特别是对老年人出行有密切影响的电梯新规必须要全面调整：设置电梯的规定由原来的七层及七层以上或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m，设置电梯，调整为四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑，设置电梯。按照住建部发布的《住宅设计规范》，很显然，从2021年起，在住房“新标准”下，4层以上的老旧小区统统都要加电梯。但这只是理论上的，上文我们也提到了，旧改的大特点就是“以人为本”，终实施起来，还是会因小区而异，因人而异。易居研究院专家也分析认为，此举对于推动“旧改”有积极意义，但老旧小区工作又是一项系统而复杂的工作，需要因小区、因楼栋、因户施策，急不得。图片老旧小区加装电梯为何很难推动?归根结底是“利益分配不均衡”所致一方面，各个楼层对于加装电梯的需求不同。1、2低楼层需求弱或者压根不需要，加装电梯还会遮光、产生噪音、有安全隐患等，低楼层往往很排斥。而高楼层，需求很强烈，尤其是顶层，常年受无电梯困扰，苦不堪言；另一方面，加装电梯出资和后期维护出资问题。住建部明确了旧改“改善类”内容包括加装电梯这一项，也明确了改善类需求的资金来源要居民自己承担一部分，即便国家对于老旧小区加装电梯会有补贴，但也不是全面补贴，终需要居民出一部分钱。由于每个楼层对于加装电梯的需求不同，指望低楼层的居民出资不现实。事实上，主要的是，加装电梯对每个楼层的价值是不一样的，低楼层加电梯是“弊”，高楼层加装电梯是“利”，这其中的利益该如何分配，居民之间很难达成一致意见。
很多地区旧改一到加装电梯这个环节，就很难推行下去。图片住宅新标准下，老小区统统加电梯，3类人从中受益、相关行业的从业人员，尤其是电梯行业。有专家计算过，旧改可撬动的投资总额不低于4万亿。即除了改造本身产生的更新改造投资以外，还会带动行业上下游多个行业的产业发展，比如防水、水泥、管道等行业，并且会带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。我们只拿电梯这一个行业来说，未来5年17万个小区要完成改造，这对应的就是17万台电梯。电梯设计、制造生产、推广、销售等等一系列的涉及人员和企业都会受益。尤其是那些能拿到多个大订单的电梯企业，瓜分的蛋糕也更大。第二、刚需购房者。我们不止一次强调过，大拆大建的棚改逐渐退场，实际上对于稳定房地产有正面作用。而旧改接替棚改，实际上是老城区的利好。也有人称旧改是老城区“浴火重生”的关键。而老城区迎来重大发展机遇，实际上就会受益于无数刚需购房者。原因很简单，现阶段很多刚需购房者有置业需求，但却面临一个尴尬的处境，老城区太破，他们看不上，新城区配套好、交通便利，价格也高，他们又买不起，很多人有需求却一直未置业。老城区在经过旧改之后，不管是整体面貌还是居住环境，亦或是普通设施也会有明显的提升，主要的是老旧小区有电梯后，很多年轻人就不会再排斥。我们认为，未来几年伴随着老城区的“浴火重生”，一大批刚需购房者将涌进老城区。从刚需购房者的角度来看，旧改让他们实现了“少花钱也能享受到高品质居住”的梦想。图片第三、加装电梯的老旧小区高楼层业主。前面我们已经提到了，老旧小区加装电梯，实际上更有利于高楼层业主：加装电梯后，高楼层之前的“上楼难”缺点就转变成了“优点”，叠加很多老旧小区有高赠送，高楼层的房屋自然就成了香饽饽，市场价值迎来大幅提升，也是理所当然。事实上，从过去两年多全国加装电梯完成后的小区市场价走势来看，加装电梯对于高楼层的升值效应也非常明显的。